家づくりでは住宅ローンを利用するのが主流ですが、何十年もの返済を続けていくため、「長い返済だけど大丈夫？」「途中で繰り上げ返済できる？」など不安要素が多いのは当然なことでしょう。

でも、不安を解消できずに家づくりのタイミングを逃すことは、長い人生設計のなかで後悔につながるかもしれません。

そこで、今回は住宅ローンを借りて家づくりをする方に向けて、事前に知っておきたいポイントを「住宅ローンの返済テクニック」として情報を詳しくまとめてみました。

テクニック1】金利分の支払いを減らすには“一括返済”も視野に

住宅ローンは返済期間が長いことから、金利分の支払いがもったいないと感じる人も多いでしょう。

そこで覚えておきたいのが一括返済のテクニック。
返済中に残債を一括で返すことで、金利分を減らすことができる方法です。

「固定金利」や「変動金利」のどちらの金利を選択するか、それに返済期間によっても金利分は変わってくるでしょう。
そのため返済総額は借りる時点ではっきり把握できないケースも多いです。

ただ、「借りる金額が大きい」「返済期間は長い」という住宅ローンの特徴から、金利分も高い傾向にあります。
人によっては35年、40年と長期に及ぶ住宅ローンの返済ですから、金利分の支払いが数百万円となると負担が大きく感じますよね。
そこで一括返済により途中で全額返済できれば、金利分の負担が解消できます。

住宅ローンのお話～固定金利と変動金利の違いについて徹底解説～

【テクニック2】早期返済に効果的な“繰り上げ返済”も検討しよう

一括返済で完済すれば、金利分の軽減のほか、今後は毎月の返済がなくなるメリットがあります。
とは言え、一括で大きな額を返済すると貯金が減る点はデメリットです。

しかも住宅ローン控除を受けている期間なら、一括返済で残高がゼロになるとせっかくの税の優遇も受けられません。
そこで、早期返済に効果がある繰り上げ返済もテクニックとして知っておきましょう。

◎繰り上げ返済は金利分の軽減が可能

繰り上げ返済で残高が少なくなると金利分の負担が軽くなります。

ただ、住宅ローン控除を受けている期間は繰り上げ返済のタイミングと金額に注意が必要です。

住宅ローン控除は年末の残高に応じた税の優遇です。
多額の繰り上げ返済をして残高が減ると、結果的に税制優遇も減ることになります。

住宅ローン残高を深く考えずに繰り上げ返済をしたばかりに、税の軽減が少なくなるかもしれないのです。
負担を軽くしたいと繰り上げ返済したら、実質税負担がアップ。繰り上げ返済があまり意味のなさないものになるでしょう。

繰り上げ返済をしつつ、住宅ローン控除をしっかりと受けたいですよね。
繰り上げ返済するなら、支払い額や控除額などをシミュレーションしましょう。
繰り上げ返済のタイミングを見極めるのもテクニックです。

◎繰り上げ返済は2つの方法がある点に注意する

繰り上げ返済には、

・毎月の返済額はこれまで同様で期間を短くする「期間短縮型」の繰り上げ返済

・毎月の返済の金額を軽くする「返済額軽減型」の繰り上げ返済

と2つの方法があります。

返済期間を短縮するか、それとも毎月の返済額を減らすかとそれぞれ内容が異なるため、繰り上げ返済するときは十分に検討しましょう。

「毎月の返済額が負担」という方は、返済額軽減型の繰り上げ返済を選ぶことで月々の家計負担を軽くできます。

ただ、期間短縮型の繰り上げ返済なら返済期間を短くできる分、全体的な金利分も減らせます。
繰り上げ返済により返済期間が短くなり金利負担がおさえられ、つまり返済総額もお得になるテクニックといえるでしょう。

【テクニック3】引き落とし口座の残高不足に要注意！

金融機関による引き落としで支払う住宅ローン。

そこで、引き落とし口座の残高不足に注意して引き落としができないリスクを回避するのもテクニックのひとつです。

◎口座をたくさん持っているなら段取りに注意する

銀行口座をいくつも持っているため、

・給料口座から引き出す

・それを住宅ローン引き落としの口座に入金する

と一手間かけている方もいるのではないでしょうか。

しかし、忙しい毎日に追われて住宅ローンの引き落とし日までの入金が間に合わず、うっかり残高不足になることがあるかもしれません。

また、ひとつの口座から住宅ローンのほか、電気料金などいくつもの引き落としが重なっているケースも要注意です。
いろいろと使い過ぎて残高不足になると住宅ローンの支払いができないことになるでしょう。

すぐに気づければ金融機関に連絡して対応ができます。
でも、人によっては何らかの理由で忙しくて気づかずに過ごしたり、金融機関からの連絡にも気づかないことがあるかもしれません。
何も対応せずに長い期間が過ぎると遅延損害金がかかるばかりか、数か月後には“競売”にかけられるリスクもあります。

◎カレンダーやスケジュール帳で段取りを管理するテクニック

「金銭的な事情から支払いが厳しい」というわけでもないのに、“うっかりミス”で家を手放すことになるのは避けたいですよね。
引き落とし口座をいくつか持っている人は、カレンダーなど目に見えるところに記載しておくことをおすすめします。

また、家族間で情報を共有し、お互いに声を掛け合って残高不足を回避しましょう。

【テクニック4】住宅ローンの借り換えも返済負担を減らすテクニック

住宅ローンの借り換えも金利分の負担を減らすテクニックです。

借り換えは、ほかの金融機関と新たな住宅ローンを組み、現在返済中の金融機関に一括返済。
その後は、新しく契約した金融機関に返済を続けていくことです。
これまで金利が高かった場合は、金利が低い住宅ローンに乗り換えることができるでしょう。

ただし注意したいのが、現時点での住宅ローンの残高や残り返済年数、現在の金利との差です。

たとえば金利が「0.1％」程度の低さの場合、支払い総額は減るかもしれませんが、借り換え時の手数料が負担となって逆にマイナスとなるかもしれません。

また、すでに今の時点で完済までの期間が「もう5～6年」と迫っている場合も、逆に諸経費が大きくデメリットとなることもあります。

一括返済や繰り上げ返済と同様に、借り換えをするときも手続きにともなう諸経費も含め、現在の状況や今後の返済シミュレーションをしっかり行うことが大事です。

【テクニック5】住宅ローン控除をしっかりと活用する

住宅ローン控除をしっかりと利用するのが返済テクニックです。

住宅ローン控除の控除額は、年末においてローン残高に対し控除率をかけたものです。

2022年に法改正があり、控除率が0.7％となりました。
借りた金額が大きいほど、住宅ローン控除の恩恵をたくさん受けられることになります。

通常、住宅ローンの残高に税率をかけて計算されますが、全額還付金として戻ってくるわけではありません。

控除額が「所得税からの控除で還付金として返ってくる分」よりも多い場合は、「次の年の住民税が安くなる分」で税負担が軽くなるという流れをおさえておきましょう。

家を建てたら税金が返ってくる？！覚えておきたい住宅ローン控除の事

細かな状況は人によって変わりますが、たとえば「住宅ローン控除の額を計算したら27万円」というケース。

その年におさめた所得税が20万円しかなければ、その年の還付金は20万円となります。
ただし、控除しきれない「7万円」については翌年に住民税が安くなるというからくりです。

また、長期優良住宅なら住宅ローン控除の算出に使える「借入限度額」も大きいため、控除額を増やすことができます。

一般的な住宅よりも性能が良い家に住めるうえ、控除額も大きく、快適性も高まる家づくりが可能です。

まとめ

家づくりでは、住宅ローンの金利について不安を抱く方も多いでしょう。

でも、さまざまなローンのなかでも住宅ローンの金利は低めです。
しかしながら、借入金額が多いがゆえに金利分も増え、「金利が負担」と感じるのかもしれません。

今回お伝えしたように支払い総額や金利負担を減らすテクニックとして、家づくりの段階から将来的な一括返済や繰り上げ返済、借り換えなどを視野に入れておくと安心です。

また、住宅ローンを借りるなら住宅ローン控除もしっかりと活用しましょう。

長期優良住宅なら13年間住宅ローン控除を受けられ、借入金額や所得によっても違いはあるものの、200～300万円前後ほどの控除を受けられるケースが多いでしょう。

家づくりはお金がかかるため現時点での支出を減らそうと“今”に注目しがちですが、将来的に損のないようにさまざまな観点から無理のない返済をすることが大事です。